В феврале специалистами Research Development Company была проведено маркетинговое исследование и составлен предварительного бизнес-плана на данный проект.
Проект был особенно интересен в силу своей уникальности.
Участок под застройку – это половина квартала в историческом центре, общей площадью около 1 Га., на пересечении магистральных улиц.
Высокую доходность (предполагаемая стоимость реализованных площадей в комплексе составила бы более 80 млн. долл.) обуславливало, прежде всего, расположение проекта.
А также, предложенная концепция – много-функционального комплекса.
По данной концепции, под всей площадью участка должен был расположиться подземный паркинг, что выгодно выделило бы его на фоне остальных объектов в центре. Учитывая, что проблема парковки – присуща практически всем объектам в центре.
Первые два этажа по проекту должны занимать торговые помещения.
Третий этаж – зона развлечений и фуд-корт.
От четвертого этажа – расположатся офисные площади.
И, наконец, верхние этажи проекта займут жилые площади – двухуровневые пентхаусы.
Инвестора на данный момент интересовал вопрос, насколько рентабелен данный проект в условиях последних резких изменений на рынке.
В результате исследования, проведенного в конце октября – начале ноября специалистами Research Development Company был дан в целом позитивный прогноз реализации проекта.
Дело в том, что его высокая рентабельность предопределена, прежде всего, уникальностью расположения. Золотое правило девелопмента «3-М» (место, место и еще раз место) никто не отменял.
Говоря о конкретных составляющих комплекса, можно отметить следующее.
1) Подземные паркинги. На данный момент платежеспособный спрос на этот вид недвижимости в центре в разы превосходит предложение. Практика продаж паркингов в проектах, типа «Наполеон и Жозефина» (ул. Успенская) говорила, что они были реализованы гораздо раньше, чем жилые и даже коммерческие площади.
2) Спрос на торговые помещения в центре также остается высоким. Особенно на помещения 1-х этажей с фасадным входом.
Концепция комплекса подразумевает создание в его границах торговой улицы – аналога пассажа. Это увеличит число фасадных магазинов, площадь их витрин и пр..
3) Офисные помещения.
С учетом почти полного отсутствия в центре Одессы бизнес-центров верхних классов, можно предполагать высокий спрос на новые помещения. Особенно с учетом того, что в составе комплекса запланирован фаст-фуд для сотрудников, конференц-зал, подземный паркинг.
4) Пентхаусы верхних этажей также будут пользоваться устойчивым спросом в силу уникальности предложения. С верхних этажей будет открываться панорамный вид на центр города, и на море.
Итого, с учетом вышеизложенных факторов можно прийти к заключении, что стоимость реализации площадей в данном проекте не должна претерпеть значительных изменений.
По прогнозу Research Development Company, в случае негативного сценария развития событий, операционный доход от проекта упадет не более чем на 3 – 5 %%.
