Ситуация на стройплощадках жилых объектов города, по данным ИСК «Авантаж», обстоит следующим образом:
· 49% – строительство заморожено на той или иной стадии строительства. Это 26 объектов площадью 414 100 кв.м.
· 36% – выполнение строительных работ производится с той или иной степенью активности. Это 19 объектов площадью 306 750 кв.м. –
· 15% – дома построены, но квартиры в продаже еще есть. Это 12 объектов площадью 126 700 кв.м.
Согласно данным экспертов, за последние 6 месяцев на рынок недвижимости не выведен ни один объект. Это привело к сокращению общего объема предложения на 10%. К концу первого квартала 2009 г. были завершены продажи в шести жилых домах общей площадью 67,5 тыс. кв.м. Поскольку новых объектов застройщики на рынок не выводят, с продажей квартир предложение будет и дальше сокращаться.
По мнению Юрия Костоглодова, председателя совета директоров ИСК «Авантаж», рынок дифференцировался на «виртуальную» и «реальную» недвижимость. «Виртуальная» недвижимость это замороженные объекты, которые еще долгое время будут оставаться недостроенными. Рынок же «реальный» - это строящиеся дома. На этом рынке на сегодняшний день работает не более 6 операторов. Эти два рынка по разному выстраивают политику ценообразования. Цены растут лишь на те объекты, которые находятся в стадии строительства. Потенциальные недострои продолжают падать в цене, иногда на 10-15% за один месяц.
В начале 2009 года рыночные цены предложения жилья в новостройках продолжили снижение, но значительно меньшими темпами, по сравнению с 4 кварталом 2008 г.
Таким образом, в первом квартале 2009 года служба маркетинга корпорации «Авантаж» констатирует более спокойную ценовую ситуацию на первичном рынке:
· На сегменте эконом-класса – среднерыночная цена за 3 первых месяца года не изменилась и составила 706 долл 1 м.кв.
· Бизнес-класс – снижение цен на 3% до 1 140 долл 1 м.кв.
· Премиум-класс – снижение цен на 5% до 1 670 долл 1 м.кв.
· Жилье класса де-люкс – цены за 3 месяца остались неизменными – 2 840 долл 1 м.кв.
По словам Владислава Панасенко, генерального директора консалтинговой компании «First Capital», ситуацию, когда говорят, что цены на первичном рынке недвижимости рушатся, нужно рассматривать с разных сторон. По данным В. Панасенко, за период с апреля 2008 по апрель 2009 года цены в долларовом эквиваленте снизились. Однако в гривневом эквиваленте по текущему курсу они в течение этого же периода выросли на 18,5%. По данным компании «First Capital», на протяжении последних трех месяцев снижение цен в долларе не превысило 2-3%. Особенностью харьковского рынка также стали объекты, которые были выведены по инвестиционным ценам, что, безусловно, отразилось на ценообразовании.
Вторичный рынок также демонстрирует относительную ценовую стабильность. По словам Евгения Молчанова, вице-президента ВОО «Украинская гильдия риэлтеров», в гривневом эквиваленте стоимость квартир не претерпела значительных изменений. Однако ожидание падения цен оправдалось, так как в долларовом эквиваленте цены действительно упали. Согласно данным экспертного совета «УГР», в период с по 01.01 по 01.04 цены реальных продаж по Харькову колебались в пределах 3-8% как в сторону повышения, так и в сторону понижения в зависимости от района и состояния жилья.
Ранее существовало мнение, что покупка недвижимости большей частью совершается с помощью заемных средств и отсутствие ипотеки негативно скажется на объемах продаж. Однако, по мнению Е. Молчанова, отсутствие ипотеки было преодолено харьковчанами с минимальными потерями. Что еще раз подтверждает мнение о том, что доля продаж с помощью кредитных средств, не является решающей. Потому рынок вторичной недвижимости, преодолев стагнацию 2008 года, в 2009 году демонстрирует движение при постепенном незначительном росте цен.
Рынок недвижимости города, по мнению Е. Молчанова, к весне активизировался. Этому, как ни парадоксально, способствовала ситуация с отсутствием ипотеки и нестабильность курса доллара. «Недвижимость, – говорит Евгений Молчанов, – вновь завоевывает первенство по надежности вложений и сохранений капитала в нашей стране».
Отвечая на вопросы журналистов, компания «First Capital» презентовала проект создания «Информационно-аналитического центра рынка недвижимости». По мнению руководства компании, это даст возможность более глубокого и полного анализа ситуации на рынке.
Предполагается, что центр будет заниматься информационным сопровождением процессов, связанных с недвижимостью, аналитикой рынка, а также регулированием профессиональных взаимоотношений на рынке.
Спикеры выразили уверенность, что, если сегодняшняя ситуация будет продолжаться, то рынок станет более профессиональным – уйдут компании, которые не смогли адаптировать свои маркетинговые стратегии к современным реалиям рынка.
