Вопрос возник в связи с принятием Верховным Судом Украины резонансного решения, по которому недостроенное жилье не может быть залогом. В частности, ВСУ признал недействительным договор ипотеки имущественных прав на квартиру в незавершенном строительством жилом доме, заключенный до 2009 года. По мнению суда, возможность заключения таких договоров возникла лишь с принятием Закона Украины «О предотвращении влияния финансового кризиса на развитие строительной отрасли и жилищного строительства» от 25.12.2008 № 800-VI (вступил в силу 14.01.2009, далее-Закон № 800).
Учитывая возможное негативное влияние указанного решения ВСУ на функционирование банковской системы и развитие кредитования строительства, УКБС обратился в Верховную Раду и Национального банка с аргументами по ложности указанной правовой позиции.
В частности, эксперты УКБС отмечают, что до принятия Закона № 800 (целью которого была стабилизация строительной отрасли и стимулирования, при поддержке банковской системы, жилищного строительства в условиях мирового финансового кризиса, а не введение нового предмета ипотеки - имущественных прав на ипотеку), действующим законодательством была четко предусмотрена возможность залога имущественных прав на объекты строительства.
Так, Законом Украины «Об ипотеке» было прямо предусмотрено, что залог имущественных прав на недвижимость, строительство которой не завершено, регулируется по правилам, определенным настоящим Законом.
Кроме того, в Законе об ипотеке, с момента его принятия, используется как широкое понятие имущественных прав, так и ссылки на отдельные виды имущественных прав, в т.ч. прав, возникнут в будущем, прав требования и др.. Также закреплено, что ипотекой может быть обеспечено выполнение действительного обязательства или удовлетворение требования, которое может возникнуть в будущем на основании договора, который вступил в силу. Предметом ипотеки также может быть объект незавершенного строительства или другое недвижимое имущество которое станет собственностью ипотекодателя после заключения ипотечного договора, при условии, что ипотекодатель может документально подтвердить право на приобретение им в собственность соответствующего недвижимого имущества в будущем.
Также следует учитывать закреплен в Гражданском кодексе принцип свободы договора (ст.ст. 6, 627). Невозможно только заключение договоров относительно предметов, исключенных из гражданского оборота, к которым имущественные права на недвижимость не относятся.
УКБС отмечает, что этот принцип полностью может быть применен к договорам обеспечения, поскольку согласно ГКУ в редакции 2004 года (в отличие от ранее действующей редакции ГКУ) способы обеспечения являются открытыми и стороны могут заключить не только те договоры обеспечения, предусмотренные в ГКУ, но и другие установленные договором или законом (ч. 2 ст. 546).
Указанные нормы законодательства свидетельствуют о правомерности заключения банками договоров ипотеки имущественных прав на недвижимость, строительство которой не завершено, и до вступления в силу Закона № 800.
Позицию УКБС по этому вопросу разделяет Национальный банк, по мнению которого, предметом правового регулирования Закона Украины «Об ипотечном кредитовании, операциях с консолидированным ипотечным долгом и ипотечных сертификатах», в редакции, действующей до 14.01.2009, являются правоотношения, возникающие также по вопросам обеспечение кредитного договора. А, соответственно, решения указанного закона должны учитываться судами при рассмотрении дел о признании недействительными договоров ипотеки имущественных прав, заключенных в 14.01.2009.
Одновременно банковский регулятор обратил внимание, что постановлением НБУ от 01.12.2008 № 406 (зарегистрировано в Минюсте 17.12.2008 за № 1206/15897), учитывая предписания законодательства, действующие на дату ее принятия, банкам было предоставлено право принимать в расчет резерва для возмещения возможных потерь по кредитным операциям банков залог в виде имущественных прав на недвижимость, строительство которой не завершено.
«На практике решение ВСУ может поощрить недобросовестных должников к подаче судебных исков о признании недействительными договоров ипотеки имущественных прав. Это может затянуть процесс возврата проблемных кредитов, объем которых по данным НБУ на 01.07.2013 составляет 76,04 млрд. грн. (Или 9,1% кредитного портфеля банков), - отмечает Генеральный директор Ассоциации «Украинский Кредитно-Банковский Союз" Галина Олифер. - Вместе, такой путь не освободит должника от обязанности возвращать полученные кредитные средства».
Для пошуку виробників і дистриб'юторів, експортерів і імпортерів товарів і послуг в Україні і за кордоном - скористайтеся базою даних компаній "КОМПАСС Україна": Безкоштовна версія www.demo.kompass.ua
