Мы достаточно регулярно, начиная с прошлого года, высказываем свое мнение о ситуации на рынке, о макроэкономических причинах, влияющих на цены, спрос, сбыт, активность строительства и т.д. Прошло 4 месяца этого года. Важно подвести итоги, где мы находимся по сравнению с декабрем, как повлиял мировой кризис, что происходит у нас в стране и чего ждать в ближайшее время.
Ситуация достаточно простая, описанная во многих экономических моделях - быстрый рост себестоимости. В нашей ситуации в 2 раза подорожала себестоимость зерна, цемента, другого сырья, а на некоторые виды сырья (удобрения) - себестоимость выросла 3 раза. Причины, по которым это происходит, мы все знаем:
Мировая инфляция: слишком большое количество денег (в частности, долларов) после ипотечного кризиса было "вымыто" из фондовых рынков и рынков недвижимости и попало на рынок сырья. Как всегда так бывает, когда много денег, а количество сырья - на прежнем уровне, цены на него в мире резко выросли - в 2-3 раза.
Так как экономика нашей страны - часть мировой экономики, конечно, рост тоже произошел и у нас. Нефть, газ, металл, цемент - на эти товары цены удвоились-утроились. Если конкретно, тонна металла в декабре стоила в среднем 3,5 тысяч грн, а сейчас уже 6200-6400 грн. На некоторые сорта металла цена выросла до 7 тысяч грн. Цены на цемент выросли с 380-400 грн до 700 грн.
Все это непосредственно влияет на себестоимость строительства. Даже Госстрой вынужден был опубликовать новые цены себестоимости строительства. Сейчас это 800 долларов за кв.м, при том, что эта цена не включает в себя наружных сетей, которые надо подвести к объектам, платежей естественным монополистам (Водоканал, Горгаз, Облэнерго) и долю города, которую нужно платить по всем объектам (она составляет не менее 100 долларов за кв.м по любому из объектов) и стоимость земли, которая тоже сегодня обходится недешево. Площадки стоят дорого.
Нехитрый подсчет показывает: себестоимость квадратного метра - около 1200 долларов. Это ситуация стагфляции, когда цены растут, при том что спроса и так нет. В апреле никто ничего не покупал, а производители вынуждены повышать цены. Стагфляция всегда губительна для любого производства; выход из нее, очевидно, будет опять через инфляцию, через увеличение количества денег.
Правительство борется с последствиями роста мировых цен уменьшением обращения гривни, обрезает денежную (гривневую) массу. Поэтому в частности украинские банки прекратили кредитовать не только покупку жилья, но уже и автомобили, не выдают кредиты корпорациям и компаниям, что тоже влияет на платежеспособный спрос и покупку квартир. Поскольку квартиры - это все-таки либо инвестиции, либо улучшение жилищных условий. Все равно эти деньги надо собрать. Если денег мало, то мало, соответственно, и покупателей.
Плохая ситуация для производителей.
Это такая проверка на прочность. Длится она достаточно долго. Спрос начал снижаться еще полтора года назад, при том, что себестоимость все время росла. Доходы производителей снизились до нуля, и уже прибыль стала отрицательной. Компании достраивают свои объекты на внутренних резервах.
Здесь все зависит от размеров этих резервов и способов их пополнения.
Источников всегда два. Первый - продажа компании через выпуск акций в открытое обращение. Тогда, продавая компанию, ее владельцы получают возможность выполнить свои обязательства - достроить дома. Это не хорошо и не плохо, а обычный мировой путь. И, видимо, количество таких сделок сейчас будет увеличиваться. Как раз подошли российские компании, которые хотят покупать наши девелоперские и строительные компании, чтобы недорого войти на наш рынок. Для рынка это неплохо, так как дома будут достраиваться и обязательства будут выполнены.
Второй способ - это внутренние резервы. Это либо банковские кредиты, либо, что еще лучше - прибыль, накопленная за время существования компании, как, например, в Прогресс-Строе. Пополнять резервы можно еще за счет прибыли в похожих видах деятельности, где ситуация получше. Для нас это девелопмент: мы в свое время сделали очень многое для приобретения и развития площадок. Сейчас продажа площадок служит, в том числе, источником денег для продолжения начатого строительства.
Так как девелопмент - это сверхприбыльное дело, то прибыль от девелопмента поддерживает строительство. В Одессе все строительные компании всегда были чуть-чуть девелоперами, что позволяло прибыли свободно перетекать из одной сферы деятельности в другую.
Вот такая доходность позволяет продолжать начатое строительство. Поэтому мы рады сложившимся обстоятельствам, в которых мы в свое время разделили бизнес на строительный и девелоперский. Девелоперский дал огромную прибыль: на рынок зашли иностранные компании, которые достаточно дорого покупают землю под строительство торговых и бизнес-комплексов, технопарков. Крупнейшие сделки, проведенные Прогресс-Строем по продаже площадок, достаточно известны на рынке.
Как долго продлится ситуация, когда строители смогут продолжать строить и продавать ниже себестоимости, зависит от глубины резерва каждой компании. Мы для себя определили, что такой кризис с количеством денег и, соответственно, с продажами на рынке, продлится примерно до конца июня. Так как ожидается, что в июне Нацбанк изменит монетарную политику, денег будет "вбрасываться" больше. Соответственно оживут рынки, начнутся продажи.
Поэтому мы думаем, что в июле сможем поднять цены, так как появится платежеспособный спрос. Денег станет больше, и покупать смогут по ценам, справедливым для июля. До июля-месяца, в мае-июне мы не будем повышать цены на наше жилье, заведомо понимая, что продаем квартиры ниже себестоимости. Такая политика для нас оправдана тем, что мы поддерживаем текущую ликвидность. Кроме того, мы понимаем, что повышение цен сейчас приведет к невозможности покупать жилье вообще - тем, кому оно на самом деле нужно. Ведь основные категории покупателей в мае-июне - те, кто покупает себе или пытается сохранить собственные сбережения. Это не инвесторы, которые покупают по банковским кредитам и пытаются заработать на таком вложении, на разнице между банковскими процентами и прибыли от жилья.
Думаю, что определенная, я бы сказал, социальная миссия нашей компании состоит в том, чтобы не повышать цены в этот период. Поэтому, несмотря на рост себестоимости, мы будем продолжать продажи на уровне 980-1000 долларов за квадратный метр.
Хотя строительство нам обходится дороже, оно для нас обеспечено другими деньгами, собственными или заемными. Для нашей компании банки открывают кредитные линии на весь период строительства объекта до момента сдачи. Таким образом, мы обеспечены деньгами на строительство, что видно по всем наших объектам, где строительство ведется очень активно. Наша ликвидность обеспечена в том числе продажами готовых объектов. Интереснейший объект был продан нами буквально на днях за сумму порядка 18 млн. долларов: 10 тыс.кв. м - это весь 1 этаж "Аркадийского Дворца".
Тем не менее, в июле мы все-таки будем повышать цены, мы вынуждены идти вслед за рынком. По ситуации на май-июнь можно порекомендовать тем, кто ищет возможности улучшить жилищные условия или профессионально зарабатывает на рынке жилья, поиск компании, которая еще не подняла цены и в то же время уже обеспечена деньгами на достройку объектов. Последнее становится принципиально важным. В таких неустойчивых рыночных условиях анализ рисков становится не менее важным, чем анализ доходности. Чтобы не получилось так, что, погнавшись за доходами, инвестор потерял все. Так как компания может продаваться или дом не будет достроен или изъят по судебным искам.
Кстати, украинская статистика: около 40 компаний, которые произвели выпуск облигаций в обеспечение достройки домов, то есть занимались финансированием по облигационной схеме, практически все они за последние месяцы вынуждены были понизить рейтинги надежности своих облигаций примерно в два раза. В связи с тем, что они не смогли выдержать ни темпов строительства, ни сроков сдачи, ни четкого финансирования своих объектов.
Я бы порекомендовал учитывать не только цены, но и ситуацию в компании.
Мы же отреагировали на рынок таким образом, что стали строить не 2 млн кв.м. жилья, как мы можем строить, учитывая количество согласованных площадок (кстати, 2 млн кв.м - это то количество жилья, которое строится сейчас в Одессе), а 450 тысяч кв.м - для того, чтобы не отрываться от платежеспособного рынка.
Мы не видим конкуренции и считаем, что смотреть надо не на то, кто там чего сегодня строит, надо смотреть выше и дальше: что будет с городом, со страной, с мировой экономикой. На самом деле именно это определяет, сколько строить, почем, какие деньги вкладывать. Сейчас важен взвешенный подход. Думаю, мы это и демонстрируем.
Если все будет происходить согласно нашим прогнозам, то есть наполнение экономики деньгами, то будет происходить рост цен уже не на продукты питания, не на потребительскую картину, как это происходило в первые 4-5 месяцев, а реальное выравнивание цен на сырье, на металл, жилье, машиностроительную продукцию. Все это будет происходить в июле-августе и дальше. Думаю, что надо оценивать уже не инфляцию, а разницу между гривневой и долларовой инфляциями. И когда мы говорим об инфляции в Украине, надо разделять ее составляющие: внешнюю и внутреннюю. Могу точно сказать, что рост цен в нашей компании будет не выше, чем рост мировых цен. Такая наша стратегия. Если сырье в мире подорожало в два-три раза, то машины, дома тоже вынуждены будут подорожать во всем мире. Не в два-три раза, но на 20-30% обязательно. Америка, конечно, будет сдерживать рост цен до президентских выборов, на остальных это скажется быстрее, раньше и сильнее.
Дальше нужно только внимательно смотреть, как это приведет к дестабилизации отдельных компаний, уменьшению надежности, увеличению надежности других компаний. Мы знаем все составляющие этого процесса, чтобы обеспечивать уверенное развитие компании и в последующие 6-7 лет так, как мы это делали в предыдущие годы. А в коротком промежутке будет определенный рост цен. К сожалению, это вынужденный процесс, когда обесценившиеся деньги уравниваются с подорожавшей продукцией.
