В прошедшем 2013 году рынок недвижимости Украины выдержал немало испытаний. Подводя его итоги, нельзя не упомянуть о множестве законодательных реформ, которые были проведены не очень успешно. Также из украинского рынка недвижимости ушла часть иностранных инвесторов, что обозначилось на финансировании строительных проектов и нормальном функционировании некоторых сегментов недвижимости, в частности, гостиничной. Уход иностранных и международных капиталов из Украины объясняется в первую очередь тем, что законодательство страны не только не помогает, но всячески «препятствует» инвестициям. Нестабильность украинской экономики, которая до сих пор не может выйти из кризиса также повлияла на решение заграничных инвесторов.

Наиболее важные процессы, события и тенденции
Основные события и тенденции 2013 года необходимо рассматривать во взаимосвязи с процессами последних двух десятилетий.

Многие годы государство практически не вмешивалось в происходящее на рынке жилья. Очевидно, полагая, что после массовой приватизации должно пройти немалое время, пока рынок самостоятельно не расставит все по своим местам.
Тем временем, на рынке сформировались определенные правила, по которым он, с большим или меньшим успехом, функционировал.

Но функционировал в тени. Хотя все сделки купли-продажи и фиксировались нотариусами, установить их фактическую стоимость было проблематично, поскольку, во-первых, деньги передавались из рук в руки, во-вторых, в подавляющем большинстве случаев, в долларах. К тому же, оценщики в своих отчетах нередко указывали сумму, нужную клиенту. Следовательно, бюджет недополучал часть средств, взимаемых в качестве госпошлины.

Разрубить этот гордиев узел, и в полной мере взимать налоги со всех операций с недвижимостью можно было, только установив контроль над оценкой и ограничив размер наличных платежей. Что и было сделано в 2013 году.

Четыре проведенные реформы в 2013 году в сфере недвижимости. Их всего было четыре, и все они были направлены на улучшение и усовершенствование ведения финансовых операций и документооборота. Многие из них были взяты из практики европейских государств, однако, как всегда, то, что в Европе считается нормой, у нас либо воспринимается в штыки, либо внедряется в жизнь, искажаясь до неузнаваемости.

Первой реформой было появление органов единого государственного реестра недвижимости. Этот орган должен был заменить БТИ, однако с первых же чисел нового года стало понятно, что БТИ расформировали, а сделать грамотную переуступку полномочий и обязательств забыли. Поэтому людям пришлось самостоятельно методом проб и ошибок разбираться с новоиспеченным органом и его полномочиями. Кроме всего прочего, электронная система документооборота в Госреестре с самого начала его работы стала блокироваться, что никоим образом не способствовало его нормальной работе.

Вторая реформа - введение налога на недвижимость, которое состоялось в июле. Об этом налоге говорили еще в 2012 году и все его страшились, поскольку никто доподлинно не знал, кто должен его платить и на каких условиях. Это неведение не объяснилось ни законодательными актами, ни практикой. Когда пришло время платить налог, то начали появляться проблемы, главным образом при вычислении суммы платежа. Пришлось делать отсрочку введения в обиход налога на полгода. Тем более, что правительство задумало вносить новые изменения в новый налог. Например, лицо налогоплательщик будет определяться как владелец любой недвижимости, а не физическое или юридическое лицо.

Третья реформа. В августе появилось еще одно нововведение, к которому и люди, и государственные структуры готовились целый год – ограничение наличных расчетов. Суть ее сводилась к тому, что если сумма денежных операций с недвижимостью достигает 150 тыс. грн. и выше, то расчет должен проводиться безналичным способом, то есть через банк. Покупателям это новшество, конечно, не понравилось, однако «скрепя сердце» они все-таки начали потихоньку проводить финансовые операции через банки, но вскоре выяснилась еще одна проблема – банки оказались совершенно не готовы к проведению подобных операций, некоторые структуры даже не знали о нововведении. Таким образом, эту реформу также отсрочили на два месяца, полностью она заработала в октябре. К тому времени изобретательные украинские мошенники уже успели придумать несколько «успешных» схем «обхода» безналичного расчета.

Четвертая реформа. Ситуацию должны были улучшить новые правила оценки имущества, которые появились в ноябре. К этому новшеству также готовились долго, но когда дошло до дела оказалось из нескольких тысяч фирм, которые оказывают в Украине оценочные услуги, лицензию на проведение оценки по новым правилам получили менее полутысячи предприятий. Специалистов для проведения работ не хватало. Ситуация грозилась раскалиться «добела», однако вся страна переключилась на евромайдан и новые правила оценки остались на «заднем» плане. Новые правила должны были дополнить реформу безналичных расчетов, поскольку (к примеру), при продаже жилья полается платить ту сумму, которую определит оценщик, а не ту, на которую договорятся между собой покупатель и продавец.

Все реформы 2013 года болезненно отозвались на рынке недвижимости. Особенно пострадала сфера «вторичного» жилья. Ее продажи резко упали.

Говоря о существенном снижении деловой активности в 2013 году, мы, вполне возможно, сгущаем краски. Официальной ежемесячной статистики количества сделок нет. Потому при оценке текущего уровня деловой активности приходится опираться на разрозненные данные, полученные от риэлторов.

Все это - основные процессы, события и тенденции 2013 года. Мы их регулярно описывали и анализировали. Подчеркивали, что реформирование рынка недвижимости назрело давно, но всякий раз сталкивалось с огромными препятствиями. И этими препятствиями были, есть и будут не только борьба интересов влиятельных политических и экономических структур, но и отсутствие стремления значительной части общества к переходу от теневого рынка к прозрачному.

Прогноз на январь и ближайшее будущее
В январе рынок недвижимости традиционно уходит на каникулы. Поэтому деловая активность будет низкой, а средние цены предложений вряд ли существенно изменятся. Вместе с тем, вполне можно ожидать, что отдельные продавцы, уставшие от политической нестабильности и ожидания экономического кризиса, пойдут на уступки более охотно.
Что же касается прогноза на ближайшие несколько месяцев, мы склоняемся к тому, что рынок, скорее всего, останется в том же состоянии рецессии, в котором находился в последнее время. Без доступной ипотеки, расти недоступным для подавляющего большинства наших граждан ценам просто некуда. Но и признаков резкого снижения цен мы пока не наблюдаем. Потому, скорее всего, нас ожидает относительная стабильность цен в большинстве сегментов. При этом процессы расслоения рынка будут продолжаться. Поэтому можно ожидать определенное снижение цен в сегментах, которые переоценены и пользуются слабым спросом.

В 2014 году рынок, скорее всего, таки будет введен налог на недвижимость — у правительства и фискальных органов времени на формирование базы налогообложения на сей раз было достаточно. Впрочем, это, как и предполагаемое принятие закона о риелторской деятельности на состоянии рынка недвижимости существенно не скажется.